by Bimo Prasetio | Jul 5, 2014 | Hukum
Tidak sedikit kita temui orang yang ingin menanamkan uang sebagai modal usaha mitra bisnisnya. Jika ingin inject dana, pastikan dulu suntikan dana tersebut di kemudian hari akan menjadi saham dalam PT atau pinjaman saja. Atau ada juga yang mengkonversi pinjaman tersebut ke dalam bentuk saham, modal ventura misalnya.
Namun yang terpenting, tidak selalu bentuk kerjasama permodalan yang dituangkan dalam perjanjian itu aman. Banyak kasus, pinjaman untuk modal usaha dianggap sebagai investasi, kalau rugi uang tidak kembali.
Hal ini dikarenakan, objek perjanjian sering dibuat tidak jelas, dan pihak yang menyerahkan uang terbuai dengan janji serta asumsi semata. Isi kontrak abu-abu.
Teliti kembali terhadap dokumen yang akan ditandatangani. Jangan terburu-buru karena bujuk rayu. Seringkali, ketika diminta tandatangan, sibuk diajak ngobrol tentang bisnis, keuntungan dan lainnya.
Jangan ragu untuk mengkonsultasikan dengan ahli hukum tentang investasi yang akan dilakukan. Daripada berkonsultasi tentang masalah di kemudian hari.
Lalu hal apa saja yang harus diperhatikan dalam perjanjian kerjasama dengan mitra atau partner kita?
Setidaknya yang harus jelas diatur adalah mengenai (i) Hak & kewajiban masing-masing pihak, (ii) besaran pembagian keuntungan, (iii) cara pembagian, dan (iv) waktu pembagiannya.
Salam,
Bimo Prasetio
@Bprasetio
www.bimoprasetio.com
by Bimo Prasetio | Jul 5, 2014 | Hukum
Sering kita temui serigala bisnis, salah satunya dalam bentuk penjualan produk investasi. Mereka siap menerkam para pemilik dana idle yang bingung ingin menginvestasikan uangnya. Buka bisnis takut ribet, maunya investasi yang passive income. Jangan terbuai dengan janji pembagian untung yang besar dalam waktu dekat dan minim resiko, waspadalah!
Teliti dalam memilih produk investasi. Bagaimana profil, track record dan faktor resiko nya. Cek detail web nya juga, verivikasi adalah keharusan.
Periksa izin dari penerbit/penjual produk investasi tersebut yang dikeluarkan oleh Bapepam, Depkeu atau lembaga lainnya.
Begitu juga pada produk yang ditawarkan perbankan. Bank pun dapat menjual produk investasi berupa notes atau lainnya. Ingat, cek dulu izinnya, baik instansi maupun sertifikasi agen. Apakah sulit mengakses data tersebut? Tidak sulit, itu data yang dapat diakses oleh publik.
Satu hal yang juga perlu diperhatikan adalah domisili dari perusahaan penjaja produk investasi tersebut. Jika berlokasi di luar negeri, patutlah berhati-hati. Karena, apabila investasi bermasalah kemudian bersengketa, maka claim ganti rugi harus diajukan di negara letak perusahaan tersebut berada. Kecuali perusahaan tersebut memiliki aset dan juga perwakilan di Indonesia, maka tuntutan/gugatan ganti rugi dapat diajukan di Indonesia. Hal ini dikarenakan yurisdiksi dan juga kedaulatan hukum di setiap negara.
Salam,
Bimo Prasetio
@Bprasetio
www.bimoprasetio.com
by Bimo Prasetio | Jul 5, 2014 | Hukum
Pertanyaan :
Bolehkan PT yang tempat operasionalnya menyewa disegel secara paksa dan tidak boleh beroperasi oleh si pemilik gedung yang dikarenakan belum membayar uang sewa.
Jawaban :
Sebelum kami menjawab pertanyaan ini, untuk menyamakan persepsi maka pengertian dari “disegel” dalam konteks ini menurut kami adalah ditutup.
Berdasarkan Pasal 1548 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPER”) pengertian Sewa Menyewa adalah sebagai berikut
“Sewa menyewa adalah suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan diri untuk memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak yang lain selama waktu tertentu, dengan pembayaran suatu harga yang disanggupi oleh pihak tersebut terakhir itu Orang dapat menyewakan berbagai jenis barang, baik yang tetap maupun yang bergerak.”
Merujuk pada bunyi dan isi pasal tersebut di atas, dapat dipahami terdapat beberapa unsur mengenai Sewa Menyewa, antara lain:
- Kesepakatan Para Pihak.Sewa Menyewa mengandung Asas Konsensual. yaitu suatu perjanjian/kontrak yang dibuat, maka seketika perjanjian/kontrak tersebut telah sah dan mengikat secara penuh.Sebagaimana diatur dalam Pasal 1570 dan 1571 KUHPER Perjanjian Sewa Menyewa dapat dibuat secara tertulis maupun secara lisan.
- Adanya barang (baik bergerak maupun tidak bergerak).Barang yang dimaksud dalam unsur ini merupakan Objek dari Sewa Menyewa itu sendiri, dimana menurut Pasal 499 KUHPER; barang adalah tiap benda dan tiap hak yang dapat menjadi obyek (yang dapat dikuasai) dari hak milik.Maka, secara khusus, objek dari Sewa Menyewa merupakan suatu barang yang dapat dikuasai dalam arti di bawah kepemilikan (pemegang hak) dari penerima sewa.
- Adanya harga (yang disanggupi/disepakati Para Pihak).Sebagai catatan bahwa jika dalam kesepakatan/perjanjian Sewa Menyewa tidak ditentukan harganya, maka akan kesepakatan/perjanjian tersebut akan menjadi perjanjian pinjam meminjam.
- Adanya waktu tertentu.Sebagai catatan bahwa apabila dalam kesepakatan/perjanjian Sewa Menyewa tidak ditentukan atau diketahui jangka waktunya maka kesepakatan/perjanjian tersebut terkualifikasi dan/atau akan menjadi perjanjian jual beli.Berdasarkan penjelasan mengenai unsur Sewa Menyewa di atas dapat dipahami bahwa:
- Dalam sewa menyewa menyewa terdapat subjek hukum yang menyepakati sewa menyewa atas suatu objek sewa, dalam hal ini:
(a). Subjek yang memiliki objek sewa/ yang menyewakan (Pemberi Sewa), yaitu Orang/badan hukum yang menyerahkan hak miliknya untuk dinikmati orang/badan hukum lain dengan suatu jangka waktu tertentu dan menerima pembayaran atas besaran harga sewa yang disepakati.
(b). Subjek penerima objek sewa (Penerima Sewa), yaitu Orang/badan hukum yang menerima hak untuk menikmati barang milik Pemberi Sewa dengan jangka waktu tertentu yang kemudian menyerahkan pembayaran atas besaran harga sewa yang disepakati kepada Pemberi Sewa.
- Pemberi Sewa dan Penerima Sewa memiliki kewajiban-kewajiban berdsarkan perjanjian sewa menyewa, antara lain:
(a). Pemberi Sewa memiliki kewajiban:
- menyerahkan barang/objek yang disewakan kepada Penerima Sewa;
- barang/objek yang disewakan merupakan barang/objek yang dapat digunakan sesuai fungsinya dan keperluan sewa yang dimaksudkan;
- barang/objek yang disewakan tidak dalam sengketa selama berlangsungnya jangka waktu sewa;
- membayar besaran harga sewa yang disepakati.
sebagaimana diatur secara khusus dalam Pasal 1560 KUHPER, yaitu:
“Pihak yang menyewakan karena sifat persetujuan dan tanpa perlu adanya suatu janji, wajib untuk;
- menyerahkan barang yang disewakan kepada penyewa;
- memelihara barang itu sedemikian rupa sehingga dapat dipakai untuk keperluan yang dimaksud;
- memberikan hak kepada penyewa untuk menikmati barang yang disewakan itu dengan tenteram selama berlangsungnya sewa.”
(b). Sedangkan Penerima Sewa memiliki kewajiban:
- menggunakan barang/objek yang disewakan dengan layak dan sesuai dengan tujuan yang diberikan kepada barang/objek yang disewakan itu menurut perjanjian yang telah disepakati;
- membayar besaran harga sewa pada waktu ke waktu sebagaimana telah disepakati dalam pejanjian;
- menyerahkan barang/objek yang disewakan tepat pada waktu yang disepakati berdasarkan perjanjian kepada Pemberi Sewa.
sebagaimana diatur secara khusus dalam Pasal 1560 KUHPER, yaitu:
“Penyewa harus menepati dua kewajiban utama:
- memakai barang sewa sebagai seorang kepala rumah tangga yang baik, sesuai dengan tujuan barang itu menurut persetujuan sewa atau jika tidak ada persetujuan mengenai hal itu, sesuai dengan tujuan barang itu menurut persangkaan menyangkut keadaan;
- membayar harga sewa pada waktu yang telah ditentukan.”
Selanjutnya mengenai pertanyaan Saudara terkait boleh atau tidaknya pihak Pemberi Sewa langsung menutup objek sewa (dalam hal ini: gedung) yang dikarenakan Penerima sewa tidak membayar (menunggak) harga sewa sebagaimana disepakati.
Pada prinsipnya, kewenangan mengenai penutupan sebagaimana dimaksud di atas akan merujuk pada kesepakatan antara Penerima Sewa dengan Pemberi Sewa. Menurut asumsi kami, hal ini telah diatur dalam perjanjian sewa menyewa yang disepakati dan tandatangani sebelumnya.
Maka dapat dikatakan, perjanjian sewa menyewa yang disepakati antara Penerima Sewa dengan Pemberi Sewa merupakan rujukan utama dalam melaksanakan sewa menyewa. Hal mana mengenai penutupan secara langsung yang dilakukan Pemberi Sewa akibat kelalaian Penerima Sewa dalam membayar harga sewa atas objek sewa diatur di dalam perjanjian.
Umumnya, Perjanjian Sewa pada pokoknya mengatur hal-hal di bawah ini
- Tata cara pembayaran harga sewa;
- Keterlambatan harga sewa, mengakibatkan:
a) Denda diberikan Pemberi Sewa kepada Penerima Sewa?
b) Penutupan/penyegelan Objek sewa?
c) Pengakhiran perjanjian?
- Penutupan/penyegelan Objek sewa karena suatu alasan (penunggakan harga sewa) diwajibkan bagi Pemberi Sewa memberikan pemberitahuan secara tertulis atau lisan terlebih dahulu kepada Penerima Sewa dan berapa kali jumlah atas pemberitahuan tersebut?
- Tidak diperlukan adanya pemberitahuan terlebih dahulu dari Pemberi Sewa kepada Penerima Sewa Penutupan/penyegelan Objek sewa karena suatu alasan (penunggakan harga sewa)?
Namun, pada hakikatnya Pemberi Sewa, selaku pemilik hak atas objek sewa, dapat melakukan pengakhiran Perjanjian Sewa tersebut bilamana Penerima Sewa dalam jangka waktu sewa telah melakukan kelalaian melaksanakan perjanjian/kesepakatan sewa menyewa.
Salah satunya adalah pembayaran harga sewa berdasarkan kesepakatan bersama antara Pemberi Sewa dengan Penerima Sewa. sebagaimana diatur dalam Pasal 1548 KUHPER dan 1560 angka (2) KUHPER atas keharusan untuk membayar harga sewa yang telah disepakati dan pada waktu yang ditentukan. Akan tetapi hal ini, sepanjang tidak diatur mengenai tata cara penutupan objek sewa dan/atau pengakhiran dari perjanjian/kesepakatan sewa menyewa itu sendiri.
Dalam hal ini, kami berasumsi, PT selaku Penerima Sewa telah lalai dalam melaksanakan perjanjian/kesepakatan sewa menyewa sebagaimana telah disepakati oleh pemilik bangunan selaku pemilik hak atas objek sewa dan Pemberi Sewa kepada PT. Namun demikian, Pemilik Sewa tidak berhak untuk menguasai barang milik Penyewa (Penerima Sewa sebelumnya). Sehingga, penutupan objek sewa tersebut tidak boleh mengurangi hak Penyewa untuk dapat menguasai atau menggunakan barang-barang yang berada pada Objek Sewa.
Demikian penjelasan kami, semoga bermanfaat.
Bimo Prasetio/Asharyanto
Dasar hukum :
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek voor Indonesie)
by Bimo Prasetio | Jul 4, 2014 | Berita
One of the critical changes in the enactment of Law No. 37/2004 regarding Bankruptcy and Petitions for the Suspension of Debt Payment Obligations (the new law) is to which party is entitled to apply for a Suspension (of payment ) (“PKPU” or “Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang”). Under the new law, creditors can also apply for a PKPU.
As implemented under the previous law (Law No. 4/1998), a PKPU was voluntarily applied for by the debtor. Having received the application, the commercial court then immediately granted the debtor a temporary PKPU.
After being granted the temporary PKPU, the debtor offered a settlement to the creditors including an offer to settle its outstanding debts, following which, the debtor proposed a restructuring plan. If the debtor breached the restructuring plan, the debtor would be declared bankrupt. The procedure regulated in the new law is almost the same.
Unfortunately, an application for a PKPU from a creditor seems different. In fact, this extension of the law raises several questions concerning its implementation, as seen in the first PKPU application submitted by the creditors in the Investeringsmaatschappij Voor Vlaanderen N.V (GIMV) vs PT Cahaya Interkontinental (formerly PT. Ever Shine Corporation) case. The subject matter of the dispute was a repurchase sale of share options of an investment contract.
Unlike bankruptcy, PKPU proceedings are ex parte (without the presence of the parties). The essential difference between proceedings on PKPU and bankruptcy is regarding the existence of a debt. Usually bankruptcy proceedings are to prove that an outstanding bill is past due and payable. While before a PKPU petition is submitted, that a debt incurred under either an agreement or the Law is due and payable has already been confirmed.
By its nature, the basis of a PKPU application from a debtor is the voluntary recognition of its obligation to its creditors. This is the missing element in the above case. The debtor should have voluntarily recognized its debt before the creditor submitted the PKPU petition. Otherwise, the respondent could challenge the petition. However, debtor may challenge the petition before the application is approved.
A PKPU applied for by a creditor will be effective only if the debtor voluntary recognizes its obligation to the creditor. To ensure that debtor can not deny the debt, the creditor must prepare sufficient evidence of its claim to be presented in court.
by Bimo Prasetio | Jul 4, 2014 | Artikel Lepas
“Untuk mengantisipasi pembelian tanah bermasalah, perlu dipahami jenis masalah terkait hukum pertanahan.”
Tidak sedikit masyarakat yang tertipu atau mengalami kerugian akibat membeli tanah bermasalah. Bahkan banyak dari mereka yang tergesa-gesa membeli tanah untuk keperluan investasi. Beberapa alasan yang terungkap karena harga murah dan lokasi strategis.
Namun ternyata, tak lama sejak akta jual beli ditandatangani, masalah langsung bermunculan. Untuk mengantisipasi pembelian tanah bermasalah, perlu dipahami jenis masalah terkait hukum pertanahan.
Pada prinsipnya, tanah bermasalah dapat dibagi menjadi dua, yaitu masalah peruntukan/perizinan dan soal masalah kepemilikan.
Tanah bermasalah terkait perizinan umumnya terkait dengan letak atau lokasi yang termasuk dalam perencanaan tata kota. Akibatnya, usai membeli tanah tersebut, si pembeli sulit mengurus izin seperti Izin Mendirikan Bangunan (IMB). Sebagai contoh adalah tanah yang masuk dalam rencana pelebaran jalan, pelebaran sungai, Penyempurna Hijau Umum (PHU) dan Penyempurna Hijau Taman (PHT).
Sedangkan tanah bermasalah karena terkait kepemilikan, antara lain karena adanya sengketa kepemilikan. Sengketa ini antara lain seperti sengketa terhadap objek tanah terkait batas-batas tanah atau tuntutan dari pihak yang berhak atas tanah tersebut, misalnya ahli waris atau pemegang sertifikat atas objek yang sama.
Sehingga proses pengalihan hak atas tanah dari penjual kepada pembeli akan terhambat karena menunggu diselesaikannya sengketa kepemilikan tanah bermasalah tersebut.
Jika kita membeli tanah dari pihak yang salah atau tidak berhak, dan masih ada sengketa hukum yang berlangsung atas tanah tersebut, maka segala bentuk peralihan hak dan izin membangun akan dihentikan. Sengketa hukum ini bisa bisa berupa gugatan hak kepemilikan secara perdata 9di pengadilan negeri), gugatan pembatalan sertifikat (di pengadilan Tata Usaha Negara). Tidak menutup kemungkinan adanya laporan pidana terkait dugaan pemalsuan akta jual beli, girik, surat ukur dan banyak lagi.
Berikut ini cara mendeteksi tanah bermasalah:
- Untuk mengetahui peruntukan perizinan, anda dapat meminta keterangan ke dinas tata kota setempat, dengan menerbitkan advise planning di lokasi tanah tersebut.
- Dalam hal tanah tersebut sudah bersertifikat, anda dapat memeriksa Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat untuk mengetahui riwayat tanah. Di samping itu, anda dapat mengetahui apakah tanah tersebut dalam keadaan diblokir karena bermasalah, atau sedang dibebani hak tanggungan (misalnya sebagai jaminan kredit).
- Apabila tanah masih berupa girik, anda dapat meminta Keterangan Riwayat Tanah pada Kelurahan setempat untuk mengetahui status tanah tersebut.
Demikian tips untuk mengetahui tanah bermasalah, semoga bermanfaat.
Ingin konsultasi mengenai aspek hukum pertanahan dan hukum bisnis silahkan menghubungi: info@smartcolaw.com.
