by Bimo Prasetio | Jul 6, 2014 | Hukum
Pertanyaan
Saya mau tanya prosedur apa aja yang harus ditempuh untuk perijinan pendirian sebuah toko (usaha retail) perlukah badan hukum untuk itu dan apa badan hukum yang cocok untuk usaha retail.
Jawaban:
Perusahaan retail adalah perusahaan yang menjual barang dagangan eceran kepada konsumen akhir. Adapun perusahaan ritel terbagi kedalam perusahaan ritel tradisional dan ritel modern.
Berdasarkan Pasal 1 butir 5 Perpres 112/2007 jo Pasal 1 butir 5 Permendag 53/2008 yang dimaksud dengan ritel modern atau toko modern yaitu toko dengan sistem pelayanan mandiri, menjual berbagai jenis barang secara eceran yang berbentuk Minimarket, Supermarket, Department Store, Hypermarket, ataupun grosir berbentuk Perkulakan.
Sedangkan ritel tradisional dapat didefinisikan sebagai perusahaan yang menjual barang eceran selain berbentuk ritel modern. Bentuk dari perusahaan ritel tradisional adalah perusahaan kelontong yang menjual barang-barang kebutuhan sehari-hari yang berada di wilayah perumahan, pedagang kaki lima, pedagang yang berjualan di pasar tradisional.
Izin yang diperlukan untuk mendirikan ritel modern/ toko modern atau ritel tradisional adalah sebagai berikut :
A. RITEL MODERN/ TOKO MODERN
a. Mendirikan badan hukum untuk yang akan menjalankan toko modern
Setiap toko modern dapat berbentuk suatu badan usaha badan hukum atau badan usaha bukan badan hukum.
Adapun, karakteristik badan usaha berbadan hukum atau badan usaha tidak berbadan hukum dapat anda lihat pada jawaban kami sebelumnya yaitu:
http://www.hukumonline.com/klinik/detail/lt4f51947253585/jenis-jenis-badan-usaha-dan-karakteristiknya
b. Izin Usaha Toko Modern (“IUTM“)
Persyaratan IUTM berdasarkan Pasal 12 dan 13 Perpres 112/2007 jo Pasal 12 Permendag 53/2011, yaitu :
(i) Copy Surat Izin Prinsip dari Bupati/Walikota atau Gubernur Pemerintah Provinsi DKI Jakarta;
(ii) Hasil Analisa Kondisi Sosial Ekonomi Masyarakat serta rekomendasi dari instansi yang berwenang;
(iii) Copy Surat Izin Lokasi dari Badan Pertanahan Nasional;
(iv) Copy Surat Izin Undang-Undang Gangguan (HO);
(v) Copy Surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB);
(vi) Copy Akta pendirian perusahaan dan pengesahannya;
(vii) Rencana Kemitraan dengan Usaha Mikro dan Usaha kecil;
(viii) Surat Pernyataan kesanggupan melaksanakan dan mematuhi ketentuan yang berlaku; dan
(ix) Studi Kelayakan termasuk analisis mengenai dampak lingkungan, terutama sosial budaya dan dampaknya bagi pelaku perdagangan eceran setempat.
Surat Permohonan IUTM tersebut ditandatangani oleh pemilik atau pengelola perusahaan dan akan diajukan kepada penerbit izin. Selanjutnya apabila dokumen permohonan telah lengkap, Bupati/Walikota atau Gubernur Pemerintahan Provinsi DKI Jakarta akan mengeluarkan IUTM. Kewenangan untuk menerbitkan IUTM tersebut dapat dilimpahkan kepada kepala Dinas/Unit yang bertanggung jawab di bidang perdagangan atau pejabat yang bertanggung jawab dalam pelaksanaan pelayanan terpadu satu pintu.
Pembinaan dan Pengawasan terkait pendirian dan pengelolaan toko modern merupakan kewenangan dari Pemeritah dan Pemerintah Daerah setempat, sehingga untuk implementasi perizinan toko modern akan mengacu pada peraturan pelaksana yang diterapkan oleh pemerintah daerah setempat.
c. Surat Izin Usaha Perdagangan (SIUP)
Setiap perusahaan perdagangan wajib memiliki SIUP, SIUP itu sendiri dibagi menjadi SIUP Kecil, SIUP Menengah, SIUP Besar.
d. Tanda Daftar Perusahaan (TDP)
Berdasarkan Pasal 2 (1) Permendag 36/07, setiap perusahaan wajib untuk mendaftarkan daftar perusahaannya yang disahkan oleh pejabat yang berwenang dari kantor pendaftaran perusahaan. Perusahaan dapat berbentuk, antara lain :
(i) PT ;
(ii) Persekutuan Komanditer (CV);
(iii) Firma;
(iv) Perorangan;
(v) Bentuk lainnya; dan
(vi) Perusahaan asing dengan status Kantor Pusat, Kantor Tunggal, Kantor Cabang, Kantor Pembantu, Anak Perusahaan, dan Perwakilan Perusahaan yang berkedudukan dan menjalankan usahanya di wilayah Republik Indonesia.
Sehingga, setiap penyelenggara toko modern, wajib untuk memperoleh TDP.
e. Izin Mendirikan Bangunan (IMB) atas toko Modern
Setiap orang yang akan mendirikan bangunan wajib mengikuti persyaratan administratif yaitu salah satunya memiliki Izin Mendirikan Bangunan gedung sebagaimana dimaksud Pasal 7 UU 28/2002 dan peraturan pelaksanaannya pada Pasal 14 PP 36/2005. Izin Mendirikan Bangunan gedung diberikan oleh pemerintah daerah. Setiap daerah memiliki peraturannya masing-masing. Sebagai contoh untuk provinsi Jakarta diatur oleh Peraturan Daerah Provinsi Khusus Ibukota Jakarta no. 7 tahun 2010.
f. Surat Keterangan Domisili Perusahaan
Diajukan permohonan Surat Keterangan Domisili Perusahaan kepada kelurahan setempat lokasi toko modern.
g. Surat Tanda Pendaftaran Waralaba (bila pendirian dilakukan melalui perjanjian waralaba)
Apabila dalam membangun ritel modern/toko modern yang merupakan hasil dari perjanjian waralaba maka berdasarkan PP 42/2007 harus memiliki Surat Tanda Pendaftaran Waralaba.
h. Izin Gangguan
Berdasarkan Pasal 1 angka 3 Permendagri 27/2009, yang dimaksud dengan Izin Gangguan adalah pemberian izin tempat usaha/kegiatan kepada orang pribadi/badan di lokasi tertentu yang dapat menimbulkan bahaya, kerugian, dan gangguan, tidak termasuk tempat/kegiatan yang telah ditentukan oleh Pemerintah Pusat atau Pemerintah Daerah.
B. TOKO RITEL TRADISIONAL
a. Mendirikan badan usaha yang akan menjalankan toko retail tradisional
Pada dasarnya tidak ada kewajiban bentuk badan usaha untuk menjalani toko retail tradisional. Bentuk badan usaha yang akan didirikan yaitu sesuai dengan visi misi toko retail yang akan didirikan, bahkan perusahaan perorangan pun dapat melakukan usaha retail tradisional.
b. Surat Izin Usaha Perdagangan (“SIUP“)
Setiap Perusahaan yang melakukan usaha perdangangan wajib untuk memilki SIUP. Berdasarkan Pasal 4 ayat (1) huruf c Permendag 46/2009, terdapat pengecualian kewajiban memiliki SIUP terhadap Perusahaan Perdagangan Mikro dengan kriteria:
(i) Usaha Perseorangan atau persekutuan;
(ii) Kegiatan usaha diurus, dijalankan, atau dikelola oleh pemiliknya atau anggota keluarga terdekat; dan
(iii) Memiliki kekayaan bersih paling banyak Rp. 50.000.000,- tidak termasuk tanah dan bangunan.
Namun, Perusahaan Perdagangan Mikro tetap dapat memperoleh SIUP apabila dikehendaki oleh Perusahaan tersebut.
Permohonan SIUP ini diajukan kepada Pejabat Penerbit SIUP dengan melampirkan surat permohonan yang ditandatangani oleh Pemilik/Pengurus Perusahaan di atas materai yang cukup serta dokumen-dokumen yang disyaratkan dalam Lampiran II Permendag 36/2007.
c. TDP
Apabila bentuk perusahaan yang akan dibentuk adalah perusahaan perorangan, maka berdasarkan Pasal 6 UU 3/1982 jo Pasal 4 Permendag 36/2007 terdapat pengecualian kewajiban untuk mendaftarkan daftar perusahaan bagi perusahaan perorangan yang merupakan perusahaan kecil, namun apabila perusahaan kecil tetap dapat memperoleh TDP untuk kepentingan tertentu, apabila perusahaan kecil tersebut menghendaki.
Lebih lanjut yang dimaksud dengan perusahanan kecil adalah:
(i) Perusahaan yang dijalankan perusahaan yang diurus, dijalankan, atau dikelola oleh pribadi, pemiliknya sendiri, atau yang mempekerjakan hanya anggota keluarganya sendiri;
(ii) Perusahaan yang tidak diwajibkan memiliki izin usaha atau surat keterangan yang dipersamakan dengan itu yang diterbitkan oleh instansi yang berwenang; atau
(iii) Perusahaan yang benar-benar hanya sekedar untuk memenuhi keperluan nafkah sehari-hari pemiliknya.
d. Izin Mendirikan Bangunan (IMB) atas toko retail tradisional
Setiap orang yang akan mendirikan bangunan wajib mengikuti persyaratan administratif yaitu salah satunya memiliki Izin Mendirikan Bangunan gedung sebagaimana dimaksud Pasal 7 UU 28/2002 dan peraturan pelaksanaannya pada Pasal 14 PP 36/2005. Izin Mendirikan Bangunan gedung diberikan oleh pemerintah daerah. Setiap daerah memiliki peraturannya masing-masing. Sebagai contoh untuk provinsi Jakarta diatur oleh Peraturan Daerah Provinsi Khusus Ibukota Jakarta no. 7 tahun 2010.
e. Surat Keterangan Domisili Perusahaan
Diajukan permohonan Surat Keterangan Domisili Perusahaan kepada kelurahan setempat lokasi toko retail tradisional.
f. Izin Gangguan
Berdasarkan Pasal 1 angka 3 Permendagri 27/2009, yang dimaksud dengan Izin Gangguan adalah pemberian izin tempat usaha/kegiatan kepada orang pribadi/badan di lokasi tertentu yang dapat menimbulkan bahaya, kerugian, dan gangguan, tidak termasuk tempat/kegiatan yang telah ditentukan oleh Pemerintah Pusat atau Pemerintah Daerah.
Demikian jawaban yang kami sampaikan, semoga dapat memberikan pencerahan.
Bimo Prasetio, S.H./ Pamela Permatasari, S.H.
Dasar Hukum :
- Undang-Undang Gangguan (Hinderordonnantie) S. 1926-226;
- Undang-Undang No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung (“UU 28/2002”);
- Peraturan Pemerintah No. 36 Tahun 2005 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang No. 28 Tahun 2002 Tentang Waralaba (“UU 28/2002”);
- Peraturan Pemerintah No. 42 Tahun 2007 tentang Waralaba (“PP 42/2007”);
- Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 112 tahun 2007 tentang Penataan dan Pembinaan Pasar Tradisional, Pusat Perbelanjaan, dan Toko Modern (“Perpres 112/2007“);
- Peraturan Menteri Perdagangan Republik Indonesia Nomor 53/M-DAG/PER/12/2008 tentang Pedoman Penataan dan Pembinaan Pasar Tradisional, Pusat Perbelanjaan, dan Toko Modern (“Permendag 53/2008“);
- Peraturan Menteri Perdagangan Republik Indonesia Nomor 36/M-Dag/Per/9/2007 tentang Penerbitan Surat Izin Usaha Perdagangan (“Permendag 36/2007“);
- Peraturan Menteri Perdagangan Republik Indonesia Nomor 46/M-Dag/Per/9/2009 tentang Perubahan atas Peraturan Menteri Perdagangan Republik Indonesia No. 36/M-Dag/Per/9/2007 tentang Penerbitan Surat Izin Usaha Perdagangan(“Permendag 46/2009“); dan
- Peraturan Menteri Dalam Negeri Republik Indonesia Nomor 27 Tahun 2009 tentang Pedoman Penetapan Izin Gangguan Daerah (“Permendagri 27/2009“).
by Bimo Prasetio | Jul 5, 2014 | Hukum
Jamak sekali kita temukan korban yang terjerat penipuan oleh perusahaan yang menerbitkan produk investasi bodong. Pada prinsipnya, terdapat 2 langkah hukum yang dapat ditempuh, yaitu:
a. Perdata
Upaya hukum perdata adalah pengajuan gugatan melalui pengadilan atau lembaga arbitrase yang dimaksudkan untuk meminta ganti rugi atau pengembalian uang dari pihak yang menimbulkan kerugian. Jika dapat dibuktikan secara sederhana adanya hutang terhadap 2 pihak (kreditur) dan telah jatuh tempo, maka perusahaan (debitur) tersebut dapat juga diajukan pailit ke pengadilan niaga. Gugatan dapat diajukan pada pengadilan yang berada sesuai domisili Tergugat.
b. Pidana
Upaya pemidanaan dilakukan dengan mengajukan laporan polisi terhadap oknum atau orang (bukan perusahaan) yang melakukan dugaan tindak pidana. Namun demikian, upaya ini dimaksudkan untuk memberikan efek jera atau hukuman kepada si pelaku secara pribadi. Sanksi pidana dalam konteks ini berupa hukuman penjara yang akan dijatuhkan oleh Pengadilan.
Seringkali, pengajuan laporan pidana disalahgunakan sebagai sarana untuk menekan terlapor/pelaku agar mau mengembalikan uangnya. Padahal tidak ada jaminan juga uang akan dikembalikan jika terbukti bersalah. Karena tujuan pemidanaan bukan pengembalian uang. Pengembalian uang/ganti rugi dapat dimintakan melalui upaya perdata.
Sebelum menempuh langkah hukum di atas, saya menyarankan agar dapat dimintakan pengembalian uang melalui teguran/somasi terhadap perusahaan. Dalam surat tersebut, disebutkan secara jelas hal yang dimintakan serta batas waktunya (tidak ada batasan mengenai jagka waktu ini). Somasi dapat dikirimkan maksimal 3 kali, namun tidak ada keharusan juga untuk mengirim somasi hingga 3 kali.
Yang perlu dimengerti, ada aspek formil dan materiil yang harus diperhatikan dalam mengambil langkah hukum. Di samping itu, dalam proses hukum tentunya memakan waktu yang tidak sebentar dan juga biaya yang tidak sedikit. Di sinilah perlunya kewaspadaan dan kesadaran hukum untuk berhati-hati dalam memilih produk investasi. Carilah nasehat hukum kepada ahli hukum di bidangnya sebelum bertransaksi, daripada meminta nasehat hukum untuk menghadapi masalah yang timbul. Bagaimanapun juga mencegah lebih baik daripada mengobati.
Salam,
Bimo Prasetio
@Bprasetio
www.bimoprasetio.com
by Bimo Prasetio | Jul 5, 2014 | Hukum
Tidak sedikit kita temui orang yang ingin menanamkan uang sebagai modal usaha mitra bisnisnya. Jika ingin inject dana, pastikan dulu suntikan dana tersebut di kemudian hari akan menjadi saham dalam PT atau pinjaman saja. Atau ada juga yang mengkonversi pinjaman tersebut ke dalam bentuk saham, modal ventura misalnya.
Namun yang terpenting, tidak selalu bentuk kerjasama permodalan yang dituangkan dalam perjanjian itu aman. Banyak kasus, pinjaman untuk modal usaha dianggap sebagai investasi, kalau rugi uang tidak kembali.
Hal ini dikarenakan, objek perjanjian sering dibuat tidak jelas, dan pihak yang menyerahkan uang terbuai dengan janji serta asumsi semata. Isi kontrak abu-abu.
Teliti kembali terhadap dokumen yang akan ditandatangani. Jangan terburu-buru karena bujuk rayu. Seringkali, ketika diminta tandatangan, sibuk diajak ngobrol tentang bisnis, keuntungan dan lainnya.
Jangan ragu untuk mengkonsultasikan dengan ahli hukum tentang investasi yang akan dilakukan. Daripada berkonsultasi tentang masalah di kemudian hari.
Lalu hal apa saja yang harus diperhatikan dalam perjanjian kerjasama dengan mitra atau partner kita?
Setidaknya yang harus jelas diatur adalah mengenai (i) Hak & kewajiban masing-masing pihak, (ii) besaran pembagian keuntungan, (iii) cara pembagian, dan (iv) waktu pembagiannya.
Salam,
Bimo Prasetio
@Bprasetio
www.bimoprasetio.com
by Bimo Prasetio | Jul 5, 2014 | Hukum
Sering kita temui serigala bisnis, salah satunya dalam bentuk penjualan produk investasi. Mereka siap menerkam para pemilik dana idle yang bingung ingin menginvestasikan uangnya. Buka bisnis takut ribet, maunya investasi yang passive income. Jangan terbuai dengan janji pembagian untung yang besar dalam waktu dekat dan minim resiko, waspadalah!
Teliti dalam memilih produk investasi. Bagaimana profil, track record dan faktor resiko nya. Cek detail web nya juga, verivikasi adalah keharusan.
Periksa izin dari penerbit/penjual produk investasi tersebut yang dikeluarkan oleh Bapepam, Depkeu atau lembaga lainnya.
Begitu juga pada produk yang ditawarkan perbankan. Bank pun dapat menjual produk investasi berupa notes atau lainnya. Ingat, cek dulu izinnya, baik instansi maupun sertifikasi agen. Apakah sulit mengakses data tersebut? Tidak sulit, itu data yang dapat diakses oleh publik.
Satu hal yang juga perlu diperhatikan adalah domisili dari perusahaan penjaja produk investasi tersebut. Jika berlokasi di luar negeri, patutlah berhati-hati. Karena, apabila investasi bermasalah kemudian bersengketa, maka claim ganti rugi harus diajukan di negara letak perusahaan tersebut berada. Kecuali perusahaan tersebut memiliki aset dan juga perwakilan di Indonesia, maka tuntutan/gugatan ganti rugi dapat diajukan di Indonesia. Hal ini dikarenakan yurisdiksi dan juga kedaulatan hukum di setiap negara.
Salam,
Bimo Prasetio
@Bprasetio
www.bimoprasetio.com
by Bimo Prasetio | Jul 5, 2014 | Hukum
Pertanyaan :
Bolehkan PT yang tempat operasionalnya menyewa disegel secara paksa dan tidak boleh beroperasi oleh si pemilik gedung yang dikarenakan belum membayar uang sewa.
Jawaban :
Sebelum kami menjawab pertanyaan ini, untuk menyamakan persepsi maka pengertian dari “disegel” dalam konteks ini menurut kami adalah ditutup.
Berdasarkan Pasal 1548 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPER”) pengertian Sewa Menyewa adalah sebagai berikut
“Sewa menyewa adalah suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan diri untuk memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak yang lain selama waktu tertentu, dengan pembayaran suatu harga yang disanggupi oleh pihak tersebut terakhir itu Orang dapat menyewakan berbagai jenis barang, baik yang tetap maupun yang bergerak.”
Merujuk pada bunyi dan isi pasal tersebut di atas, dapat dipahami terdapat beberapa unsur mengenai Sewa Menyewa, antara lain:
- Kesepakatan Para Pihak.Sewa Menyewa mengandung Asas Konsensual. yaitu suatu perjanjian/kontrak yang dibuat, maka seketika perjanjian/kontrak tersebut telah sah dan mengikat secara penuh.Sebagaimana diatur dalam Pasal 1570 dan 1571 KUHPER Perjanjian Sewa Menyewa dapat dibuat secara tertulis maupun secara lisan.
- Adanya barang (baik bergerak maupun tidak bergerak).Barang yang dimaksud dalam unsur ini merupakan Objek dari Sewa Menyewa itu sendiri, dimana menurut Pasal 499 KUHPER; barang adalah tiap benda dan tiap hak yang dapat menjadi obyek (yang dapat dikuasai) dari hak milik.Maka, secara khusus, objek dari Sewa Menyewa merupakan suatu barang yang dapat dikuasai dalam arti di bawah kepemilikan (pemegang hak) dari penerima sewa.
- Adanya harga (yang disanggupi/disepakati Para Pihak).Sebagai catatan bahwa jika dalam kesepakatan/perjanjian Sewa Menyewa tidak ditentukan harganya, maka akan kesepakatan/perjanjian tersebut akan menjadi perjanjian pinjam meminjam.
- Adanya waktu tertentu.Sebagai catatan bahwa apabila dalam kesepakatan/perjanjian Sewa Menyewa tidak ditentukan atau diketahui jangka waktunya maka kesepakatan/perjanjian tersebut terkualifikasi dan/atau akan menjadi perjanjian jual beli.Berdasarkan penjelasan mengenai unsur Sewa Menyewa di atas dapat dipahami bahwa:
- Dalam sewa menyewa menyewa terdapat subjek hukum yang menyepakati sewa menyewa atas suatu objek sewa, dalam hal ini:
(a). Subjek yang memiliki objek sewa/ yang menyewakan (Pemberi Sewa), yaitu Orang/badan hukum yang menyerahkan hak miliknya untuk dinikmati orang/badan hukum lain dengan suatu jangka waktu tertentu dan menerima pembayaran atas besaran harga sewa yang disepakati.
(b). Subjek penerima objek sewa (Penerima Sewa), yaitu Orang/badan hukum yang menerima hak untuk menikmati barang milik Pemberi Sewa dengan jangka waktu tertentu yang kemudian menyerahkan pembayaran atas besaran harga sewa yang disepakati kepada Pemberi Sewa.
- Pemberi Sewa dan Penerima Sewa memiliki kewajiban-kewajiban berdsarkan perjanjian sewa menyewa, antara lain:
(a). Pemberi Sewa memiliki kewajiban:
- menyerahkan barang/objek yang disewakan kepada Penerima Sewa;
- barang/objek yang disewakan merupakan barang/objek yang dapat digunakan sesuai fungsinya dan keperluan sewa yang dimaksudkan;
- barang/objek yang disewakan tidak dalam sengketa selama berlangsungnya jangka waktu sewa;
- membayar besaran harga sewa yang disepakati.
sebagaimana diatur secara khusus dalam Pasal 1560 KUHPER, yaitu:
“Pihak yang menyewakan karena sifat persetujuan dan tanpa perlu adanya suatu janji, wajib untuk;
- menyerahkan barang yang disewakan kepada penyewa;
- memelihara barang itu sedemikian rupa sehingga dapat dipakai untuk keperluan yang dimaksud;
- memberikan hak kepada penyewa untuk menikmati barang yang disewakan itu dengan tenteram selama berlangsungnya sewa.”
(b). Sedangkan Penerima Sewa memiliki kewajiban:
- menggunakan barang/objek yang disewakan dengan layak dan sesuai dengan tujuan yang diberikan kepada barang/objek yang disewakan itu menurut perjanjian yang telah disepakati;
- membayar besaran harga sewa pada waktu ke waktu sebagaimana telah disepakati dalam pejanjian;
- menyerahkan barang/objek yang disewakan tepat pada waktu yang disepakati berdasarkan perjanjian kepada Pemberi Sewa.
sebagaimana diatur secara khusus dalam Pasal 1560 KUHPER, yaitu:
“Penyewa harus menepati dua kewajiban utama:
- memakai barang sewa sebagai seorang kepala rumah tangga yang baik, sesuai dengan tujuan barang itu menurut persetujuan sewa atau jika tidak ada persetujuan mengenai hal itu, sesuai dengan tujuan barang itu menurut persangkaan menyangkut keadaan;
- membayar harga sewa pada waktu yang telah ditentukan.”
Selanjutnya mengenai pertanyaan Saudara terkait boleh atau tidaknya pihak Pemberi Sewa langsung menutup objek sewa (dalam hal ini: gedung) yang dikarenakan Penerima sewa tidak membayar (menunggak) harga sewa sebagaimana disepakati.
Pada prinsipnya, kewenangan mengenai penutupan sebagaimana dimaksud di atas akan merujuk pada kesepakatan antara Penerima Sewa dengan Pemberi Sewa. Menurut asumsi kami, hal ini telah diatur dalam perjanjian sewa menyewa yang disepakati dan tandatangani sebelumnya.
Maka dapat dikatakan, perjanjian sewa menyewa yang disepakati antara Penerima Sewa dengan Pemberi Sewa merupakan rujukan utama dalam melaksanakan sewa menyewa. Hal mana mengenai penutupan secara langsung yang dilakukan Pemberi Sewa akibat kelalaian Penerima Sewa dalam membayar harga sewa atas objek sewa diatur di dalam perjanjian.
Umumnya, Perjanjian Sewa pada pokoknya mengatur hal-hal di bawah ini
- Tata cara pembayaran harga sewa;
- Keterlambatan harga sewa, mengakibatkan:
a) Denda diberikan Pemberi Sewa kepada Penerima Sewa?
b) Penutupan/penyegelan Objek sewa?
c) Pengakhiran perjanjian?
- Penutupan/penyegelan Objek sewa karena suatu alasan (penunggakan harga sewa) diwajibkan bagi Pemberi Sewa memberikan pemberitahuan secara tertulis atau lisan terlebih dahulu kepada Penerima Sewa dan berapa kali jumlah atas pemberitahuan tersebut?
- Tidak diperlukan adanya pemberitahuan terlebih dahulu dari Pemberi Sewa kepada Penerima Sewa Penutupan/penyegelan Objek sewa karena suatu alasan (penunggakan harga sewa)?
Namun, pada hakikatnya Pemberi Sewa, selaku pemilik hak atas objek sewa, dapat melakukan pengakhiran Perjanjian Sewa tersebut bilamana Penerima Sewa dalam jangka waktu sewa telah melakukan kelalaian melaksanakan perjanjian/kesepakatan sewa menyewa.
Salah satunya adalah pembayaran harga sewa berdasarkan kesepakatan bersama antara Pemberi Sewa dengan Penerima Sewa. sebagaimana diatur dalam Pasal 1548 KUHPER dan 1560 angka (2) KUHPER atas keharusan untuk membayar harga sewa yang telah disepakati dan pada waktu yang ditentukan. Akan tetapi hal ini, sepanjang tidak diatur mengenai tata cara penutupan objek sewa dan/atau pengakhiran dari perjanjian/kesepakatan sewa menyewa itu sendiri.
Dalam hal ini, kami berasumsi, PT selaku Penerima Sewa telah lalai dalam melaksanakan perjanjian/kesepakatan sewa menyewa sebagaimana telah disepakati oleh pemilik bangunan selaku pemilik hak atas objek sewa dan Pemberi Sewa kepada PT. Namun demikian, Pemilik Sewa tidak berhak untuk menguasai barang milik Penyewa (Penerima Sewa sebelumnya). Sehingga, penutupan objek sewa tersebut tidak boleh mengurangi hak Penyewa untuk dapat menguasai atau menggunakan barang-barang yang berada pada Objek Sewa.
Demikian penjelasan kami, semoga bermanfaat.
Bimo Prasetio/Asharyanto
Dasar hukum :
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek voor Indonesie)
